5月以(yǐ)来，错一个题就往阴里装一支笔房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的(de)房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市(shì)。而映(yìng)射(shè)到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的(de)红(hóng)利期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具(jù)名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需(xū)求或(huò)将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出(chū)清的过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经(jīng)过去了(le)，但(dàn)不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发(fā)展的(de)主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对(duì)其(qí)布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也(yě)是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高(gāo)，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是(shì)一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司(sī)尤错一个题就往阴里装一支笔其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营(yíng)地(dì)产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的(de)修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市(shì)场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的(de)过(guò)程中(zhōng)，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及(jí)市场的去库(kù)存(cún)压力(lì)、企业(yè)的(de)资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地(dì)去等待它的基(jī)本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 错一个题就往阴里装一支笔