文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议(yì)提出“有条件的(de)可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这(zhè)是对购(gòu)房(fáng)者的(de)不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的(de)别建了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于(yú)落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期(qī)房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国(guó)务院发(fā)展研究中心参与财(cái)税改革(gé)方案研究(jiū)时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度(dù)，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探(tàn)求新的(de)方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除(chú)了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应求(qiú)的(de)问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国(guó)务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社会化的(de)住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房款的(de)行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了(le)全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对(duì)中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的稳步发(fā)展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发(fā)达(dá)国(guó)家几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及(jí)其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动(dòng)的(de)投资占(zhàn)全社会(huì)固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约(yuē)，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商之间的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将面临较(jiào)大的坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了开发企业预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按(àn)照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资(zī)金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资(zī)金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金(jīn)由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷(dài)款，由于(yú)开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金退(tuì)还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和土地(dì)交易(yì)税(shuì)，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次(cì)发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师(shī)转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工(gōng)、一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的(de)金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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