文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试(shì)点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一(yī)下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严(yán)格的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个(gè)难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行(xíng)业(yè)企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究(jiū)时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通(tōng)、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到(dào)的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了(le)自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售(shòu)模式成(chéng)为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的(de)进程(chéng)大于(yú)城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当(dāng)时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的(de)需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从(cóng)计划(huà)经(jīng)济下的(de)福利(lì)分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房供应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形(xíng)成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中国内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未建(jiàn)作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度(dù)付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地(dì)经济(jì)高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地(dì)产带(dài)动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关(guān)的(de)工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为(wèi)总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发(fā)时(shí)代(dài)的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式(shì作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么)发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格(gé)并提(tí)供(gōng)验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方(fāng)数据(jù)，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房(fáng)者的(de)定金及(jí)首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付(fù)时需取(qǔ)得(dé)由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过(guò)验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖(mài)双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房(fáng)预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的(de)部(bù)分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订后(hòu)、地(dì)基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等，支(zhī)付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民生(shēng)，给予(yǔ)强有(yǒu)力的(de)金(jīn)融工(gōng)具支持。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立(lì)按工(gōng)程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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